长三角如火如荼,苏州楼市却“另类降温”,调控太严抑制需求? 区域楼市观察

发布时间:2022年06月21日

       上海报道, 作为长三角地区的热点城市, 被誉为“地级最强城市”的苏州市场近年火爆。 然而, 2020年以来,

在长三角楼市快速回暖并继续引领全国楼市复苏, 展现出强劲的经济韧性的同时, 苏州楼市近期却出现了环比下滑的情况。 -手房价和新房供过于求。 “抢人”政策并没有及时起到明显的“救人”作用。 分析人士指出, 苏州楼市人气下滑的主要原因可能是2019年涨幅较多, 2020年会出现市场周期调整, 属于正常现象。 同策研究院分析师丁尧对华夏时报记者表示, 苏州市场不是需求短缺, 而是政策约束下的“有效需求”短缺。 新房成交同比下降12.81%。
        近日, 苏州因“二手房价格逐月下跌”被央视财经点名, 还登上“苏州新楼盘供过于求”热搜。 CRIC苏州地产1月1日发布的研报显示, 2020年受疫情影响, 苏州市场的开局将黯然失色。 疫情影响和土地供应趋紧, 不仅导致苏州市场二手房挂牌数量激增, 新房市场也出现供过于求的局面。 2020年供需比将达到1.33。
        上述研报显示, 2020年苏州市区新建商品房供应面积1107万平方米, 同比增长23.55%。
        为争取去化和冲刺业绩, 四季度以来,

苏州不少新项目加大了推广力度。 《华夏时报》记者观察到, 9、10月以来, 苏州不少楼盘积极打折促销, 甚至推出特价房、限时秒杀、首付10折等多重优惠抢购。 市场。 然而, 这些措施的结果并不显着。 根据CRIC苏州房地产研究报告, 2020年苏州市区新建商品住宅成交面积835万平方米, 同比下降12.81%。 “很明显, 可以看出2020年苏州的供给会增加, 需求会减少, 使得市场处于供过于求的状态。” 二手房市场表现也不佳。 来自苏州链家网的数据显示, 苏州二手房挂牌价格连续10个月下跌, 而参考均价则全年下跌。 2020年11月, 苏州二手房参考均价为2.57万元/平方米, 12月跌至2.55万元/平方米。 不仅如此, 苏州的商品房库存也在逐步增加。 易居发布的百城库存报告显示, 截至11月, 在全国百城商品房新建库存同比增速中, 苏州位列增速前十城市 39%。 分析人士指出, 苏州的土地拍卖情况可能反映出库存上升的趋势。 整体来看, 由于融资环境宽松, 且大部分地块无现房限售要求, 苏州房地产企业积极补仓。 CRIC苏州地产数据显示, 2020年, 苏州市区住宅类商业用地公布挂牌81宗, 供应总量859.16万平方米, 苏州市区住宅类商业用地成交75宗 ; 建筑面 771.25万平方米, 2020年苏州市区住宅用地平均楼面价格为13940元/平方米, 同比小幅下降0.89%。 值得一提的是, 虽然市场并不火爆, 但苏州的房价仍在悄悄上涨。 据克而瑞统计, 截至12月中旬, 苏州市区(含吴江)新房成交均价为26262元/平方米, 同比上涨18.9%。 拉长时间线, 苏州房价5年涨了100%。 2015年苏州市区成交均价12591元/平方米, 2020年达到26260元/平方米; 而壳牌最新发布的2020年楼市大数据显示, 苏州以28347元/平方米的二手房均价位居榜首。 二手房价格最高的10个城市排名第8。 2021年上半年可能仍处于“横盘时代”。 业内人士普遍认为,

对于前期市场而言, 2020年苏州楼市人气下滑的主要原因是市场周期性调整, 属于正常现象。 丁尧对《华夏时报》记者指出, 苏州经济和人口潜力巨大, 但自2019年“7月24日新政”及楼市调控、投机投资乃至部分需求的接连升级 好转受到压制, 市场开始下滑。 此外, 疫情后土地供应有所放松, 现有房屋销售条件部分取消, 土地和房屋供应相对充足, 导致库存增加。 “这类城市并非缺乏实际需求, 主要原因是政策限制过于严格。” 丁尧进一步解释说, 与哈尔滨等人口外流的二线城市不同, 苏州仍处于长三角地区的人口争夺战中。 人口的净流入使这座城市具有吸引力。 “其实苏州市场也不是没有热点, 由于工业园区一二手倒挂, 新房非常好。” 58安居房物业研究所分所所长张博也告诉《华夏时报》记者, 与2019年相比, 苏州市场的人气确实有所下降, 尤其是在今年火爆的苏州工业园区。 过去。 对比会更明显, 但实际上楼市整体还是稳定的。 “苏州2016-2019年房价上涨趋势明显, 也到了一定的盘整阶段, 加之供给两方面因素, 形成了低温运行状态。” 如上述业内人士表示,

苏州市场差异化明显, 资源支撑、性价比高的项目在市场上依然很受欢迎。 以高新区、苏州工业园区等板块为例, 一二手倒挂现象依然存在, 新项目供不应求。 例如, 位于高新区的尚瑞阁项目成为2020年苏州市场“销量第一”, 总成交额达58.47亿元, 同区运河博湾兰亭项目也卖出4.050 亿元; ·海河云亭、中国铁建、华域江南等项目销售额也突破30亿元。 对于苏州市场的“低温运行”, 在场房企认为, 市场已进入理性良性阶段。 “苏州目前的市场总体上是比较健康的。 二手房成交价格的变化反映了品牌、产品、板块、资源价值的差异化, 是当前市场的真实需求反应。 ”一位前10房企内部人士告诉《华夏时报》记者, 在这样的市场条件下, 开发商对产品和服务端的要求会更高, 大品牌房企有更多机会, 但不会为自己买房。 -占领。对于地产商来说, 在这个稳定理性的市场中更容易买到好产品, 从而形成良性的市场循环。地产公司认为, 人才政策也会加速库存的消耗,

所以未来 还是看好苏州市场。而这种状态也被业内人士认为会持续一段时间。”总体来看, 2020年苏州楼市供过于求, 整个苏州楼市进入横盘时代 的去库存。 我相信这也是真的。 延续到2021年。”科瑞苏州指出。张博也表示, “苏州市场的这种(低温运行)状态至少要持续到2021年上半年。”

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